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[올앳부동산]우리만의 ‘브랜드 아파트’를 만들었다…소규모 정비사업 성공의 비결

작성일 26-05-07 09:09

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지난달 23일 더불어민주당 주거복지특별위원회 주최로 국회에서 열린 부동산 정책 토론회. 문재인 정부 국토교통부 장관을 지낸 변창흠 세종대 교수는 이 자리에서 “‘민주 정부’는 재개발 뉴타운의 한계를 극복할 수 있는 대안적 정비모델 개발에 소극적이었다”고 자성했다.
수만㎡를 전면 철거하고 짓는 대규모 재개발을 ‘집값 상승’ ‘원주민 소외’ 등으로 비판하면서도 “그럼 소규모 재개발 대안이 있느냐”는 질문에 제대로 답하지 못했다는 것이다. 2018년 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 제정으로 가로주택정비사업·자율주택정비사업 등이 대안으로 제시됐지만, 실현된 사례는 극히 드물다.
문재인 정부가 소규모 정비사업을 띄울 때, 서울 성북구 개운산 자락 단독주택에 살던 개운산마을 사람들도 가로주택정비사업에 뛰어들었다. 2020년 사업을 시작해 지난해 10월 마침내 착공했다. 소규모 정비사업 중 순항 중인 몇 안 되는 모델 중 하나다.
새로 태어날 단지 이름은 ‘커먼즈 종암’. 시공사가 아닌 원주민 조합원들이 직접 붙인 이름이다. 손수 ‘아파트 브랜드’를 만들었다는 자부심이 대단한 곳이다. 지난달 29일 커먼즈 종암 현장 인근에서 개운산마을 이원형 조합장과 홍보 담당 신기수 조합원을 만나 그 어렵다는 소규모 정비사업을 여기까지 끌고 온 과정과 비결을 들었다.
커먼즈 종암의 시작은 원래 서울주택도시개발공사(SH)와 함께였다. 당시 정부는 한국토지주택공사(LH) 등이 조합설립·건축심의 등 행정처리와 사업성 분석 등을 보조하는 ‘공공참여형 소규모주택정비사업’ 모델을 내놨다. SH·LH가 시행사 역할을 하는 셈이다.
이 조합장이 보기에 개운산마을은 기본적으로 사업성이 좋았다. 3종 일반주거지역으로 상향되면서 용적률이 300%까지 허용됐다. 그간 개별적으로 빌라로 재건축한 집도 없이 단독주택이 유지됐기에 모든 가구의 대지 지분이 넉넉했다. 재개발 현장에서 흔히 보는 ‘지분 다툼’의 소지가 작았다. SH도 그런 점을 고려했을 것으로 보인다.
하지만 서울시장이 바뀌고 정권이 바뀌면서 상황도 바뀌었다. ‘미분양 약정매입’ 얘기까지 나누던 SH와의 협업이 갑자기 중단됐다. 다행인 건 주택도시보증공사(HUG)가 사업비 지원·보증을 유지했다는 점이다. 이 조합장은 “HUG의 보증이 이 사업의 금융 리스크를 거의 해소해주면서 조합으로서는 큰 뒷받침이 됐다”고 말했다.
“우리가 짓는 아파트인데 우리 브랜드를 못 붙인다면 임대아파트처럼 지을 수밖에 없습니다.”
이 조합장은 2024년 시공업체를 찾던 중 한 건설사에서 이런 말을 들었다고 했다. 고압적인 태도에도 이 조합장이 굽힐 수 없는 이유가 있었다. 그간 사업을 진행하며 30여 명 조합원 각 가구에 맞춤형 설계를 진행한 터였다. 공간기획·컨설팅 전문업체인 간삼기획과 함께 130가구 규모 단지에 들어갈 평면 타입을 무려 10개나 만들어냈다.
반려동물이 있는 1인 가구(36㎡), 노모와 성인 자녀가 함께 또 따로 살 수 있는 복층형 가구(69㎡), 조부모와 함께 어린 아이를 돌보며 살기 좋게 두 집을 하나로 묶은 가구(133㎡)…. 물론 ‘국민평형’이라고 불리는 전형적인 30평 가구(84㎡)도 있다. 이 조합장은 타입을 생성할 때마다 조합원 한 사람 한 사람의 얼굴을 떠올렸다.
이 모든 것을 접고 ‘평범한’ 59㎡, 84㎡ 아파트로 재편하고, 시공부터 분양까지 주도권을 다 넘기라는 건설사의 요구는 받아들일 수 없었다. 간삼기획을 통해 수소문한 끝에 겨우 찾은 시공사가 보미건설이다.
이 조합장은 이렇게 평범하지 않은 사업을 버티게 해준 한 축으로 건설사업관리(CM) 회사를 꼽는다. 커먼즈 종암이 택한 CM사는 한미글로벌이다.
일반 아파트보다 훨씬 많은 평면 유형, 국내 아파트에선 처음 시도하는 목조 시공, 공사 비용과 기간이 더 소요되는 패시브(단열 등 성능 강화로 에너지 효율을 높이는) 공법, 개운산마을 특유의 성격을 고려한 개방적 커뮤니티 공간…. 한미글로벌은 조합의 이러한 요구들에 공감하고, 전문성이 부족한 조합을 대변해 건설사와의 조율 작업을 하고 있다.
커먼즈 종암이 목조·패시브 주택을 택한 건 ‘탄소중립’이란 시대 흐름에 발맞출 뿐만 아니라 ‘잘 지은 아파트’를 원했기 때문이다. ‘국내 최초 목조 아파트’란 점은 향후 입주자 모집에서 홍보 포인트가 될 것이란 판단도 깔렸다. 굳이 핀란드의 유명 임업회사에서 목재를 조달하는 이유다. ‘웰니스’(wellness·육체적·정신적 건강을 추구하는 생활 방식)를 지향하는 사람들의 관심을 끌어모으는 것이다.
아파트 시장에 던지고픈 메시지도 있다. 신씨는 “건설업계는 패시브 주택을 못 짓는 게 아니라 분양하면 끝이니까 굳이 잘 짓고 싶지 않은 것”이라며 “겨울엔 춥고 여름엔 덥고 관리비도 많이 나오는 것에 소비자들의 불만이 분명 있는데, 아파트가 단순 자산화됐다보니 생활의 불편은 가볍게 여기는 경향이 있다”고 말했다.
커먼즈 종암은 커뮤니티 공간에 공을 들였다. 다만 다른 정비사업에서 추구하는 ‘고급화’와는 다른 결이다. 주민들로 꾸린 협동조합이 카페, 어린이집, 도서관 등 부대시설의 설계뿐만 아니라 운영까지 지속해서 맡는 모델을 시도하고자 한다. 무료하게 지내는 고령 주민을 어린 자녀를 둔 부부와 연결해 자녀 돌봄을 맡도록 주선하거나 카페에서 바리스타로 일하게 하는 등의 플랫폼 역할을 한다는 구상이다.
커먼즈 종암의 커뮤니티 공간은 근처 다른 아파트 주민 등 누구나 이용할 수 있게 개방할 예정이다. 근처 개운초등학교에 면한 부분 외엔 담장도 설치하지 않는다. 지방자치단체가 새로 조성하는 대단지에 용적률 인센티브의 대가로 요구하지만, 정작 완공 후엔 잘 지켜지지 않는 것들이다.
이 조합장은 “정부와 조합이 인센티브와 공공적 가치를 주고받으며 각각 ‘절반의 이익’을 실현하는 게 소규모 정비사업 사업성을 높이는 길”이라고 말했다. 커먼즈 종암은 2028년 완공을 목표로 하고 있다.
미국과 이란의 종전 협상이 돌파구를 찾지 못하는 가운데 중국과 이란의 외교장관이 만나 전면 휴전과 호르무즈 해협의 통항 정상화를 강조했다. 이번 회담은 오는 14~15일로 예정된 미·중 정상회담을 앞두고 이뤄졌다.
중국 외교부는 6일 왕이 중국공산당 외사판공실 주임 겸 외교부장이 베이징에서 아바스 아라그치 이란 외교장관과 회담했다고 밝혔다.
왕 부장은 회담에서 “현재 지역 정세는 전쟁에서 평화로의 전환점에 놓여 있다”며 “전면적 휴전은 지체할 수 없고 전쟁 재개는 더욱 용납될 수 없으며 협상을 지속하는 것이 특히 중요하다”고 말했다.
호르무즈 해협 봉쇄와 관련해서는 “국제사회가 정상적인 항행 안전 회복에 공통된 관심을 가지고 있다”며 “당사국들이 국제사회의 강한 요구에 신속히 응답하기를 희망한다”고 강조했다.
왕 부장은 이란의 핵무기 개발 중단 약속을 높이 평가하는 한편 이란에 평화적으로 핵에너지를 이용할 정당한 권리가 있다고도 말했다.
아라그치 장관은 미국과의 종전 협상 상황과 향후 계획을 중국 측에 설명했다. 그러면서 “정치적 위기는 군사적으로 해결할 수 없다는 점이 이미 입증됐다”고 했다. 또 “(호르무즈) 해협 개방 문제는 가능한 한 빨리 해결할 수 있다”고 밝혔다. 이어 “중국은 항상 역사적으로 올바른 편에 서서 건설적 태도로 상황 악화와 확산을 막기 위해 끊임없이 노력해왔다”며 “전쟁을 멈추고 평화를 촉진하는 데 중국이 적극적 역할을 해주길 기대한다”고 했다.
양국은 올해 수교 55주년을 맞아 전략적 동반자 관계를 한층 강화한다는 데도 합의했다. 아라그치 장관은 중국이 이란의 ‘전면적 전략 동반자’라고 강조하면서 ‘하나의 중국’ 원칙에 지지를 표했다. 왕 부장도 이란을 ‘신뢰할 수 있는 전략적 파트너’로 규정하고 고위급 교류 확대와 상호 지지를 약속했다.
중국 외교부는 두 사람이 공통 관심사인 국제 및 지역 현안에 대해서도 의견을 교환했다고 전했다.
이번 회담은 도널드 트럼프 미국 대통령의 방중을 일주일 앞두고 이뤄졌다는 점에서 주목된다. 미국은 중국이 이란에 대해 호르무즈 해협 개방을 압박하도록 촉구해왔으며, 중국을 비롯한 각국의 이란산 원유 구매 문제에 대해서도 제재를 강화해왔다. 이에 따라 미·중 정상회담에서도 미·이란 전쟁 문제가 주요 의제로 다뤄질 것으로 보인다.
로이터통신은 “트럼프 대통령이 시진핑 국가주석과 만나기 위해 중국을 방문할 예정인 가운데, 이번 만남은 중국과 이란의 긴밀한 관계를 부각하는 행보”라고 평가했다.
연상호 감독의 좀비 영화 <군체>가 미국·일본·대만·프랑스 등 124개국에 선판매됐다고 6일 배급사 쇼박스가 밝혔다.
<군체>는 연 감독의 전작 <부산행>과 <반도>에 이은 연상호표 좀비물이다. 정체불명의 바이러스로 봉쇄된 건물 안에서 생존자들이 진화하는 감염자들에 맞선다. 11년 만에 스크린에 돌아오는 배우 전지현을 비롯해 구교환, 지창욱, 신현빈, 김신록, 고수 등이 출연한다.
북미 배급을 맡은 ‘웰 고’ 측은 “전작들을 통해 연상호 감독이 입증한 완성도 높은 대중 영화 연출 역량을 믿고 선택했다”고 했다. 독일 배급사 ‘플라이온 픽쳐스’는 “연상호 감독은 자신만의 독창적이고 파격적인 좀비 3부작으로 영화의 한 하위 장르를 새롭게 재창조했다. 이번 작품으로 그 정점을 찍는다”며 “연상호의 작품 중 단연 가장 즐거운 경험을 선사하는 영화”라고 평했다.
<군체>는 이달 열리는 제79회 칸국제영화제 미드나잇 스크리닝 부문에 초청돼 처음 공개된다. 스릴러, 호러 등 장르적 색채가 강한 작품을 소개하는 비경쟁 부문이다.
영화는 이후 21일 국내 개봉을 시작으로 대만, 말레이시아, 프랑스, 싱가포르 등에서 순차 개봉한다. 북미에서는 8월28일, 일본에서는 내년에 관객을 만난다.

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