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의정부차장검사출신변호사 [기고]왜 지금 ‘장기보유특별공제’인가

작성일 26-05-11 14:11

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의정부차장검사출신변호사 5월9일이 이번 주말로 다가왔다. 집을 2채 이상 보유한 다주택자가 이날까지 서울 등 조정대상지역의 주택을 매매계약하지 않으면 앞으로는 정상 세율의 20~30%가 중과세되고 양도차익의 40~80%인 장기보유특별공제(장특공제) 혜택도 받지 못한다.
예를 들어, 10년 전인 2016년 10억원에 사서 현재 시세가 40억원까지 오른 서울 강남구 은마아파트 ‘국평’(84㎡)을 팔려는 다주택자를 가정해보자.
지금까지는 양도세가 11억원 수준이었지만 앞으로 2주택자의 경우 20억원, 3주택자는 24억원을 내야 한다. 서울에 아파트를 보유한 다주택자 25만명 입장에서는 사실상 ‘세금폭탄’이다.
이재명 대통령은 지방선거를 앞둔 상황에서도 다주택자 양도세 중과세 유예를 종료했다. 여기에 그치지 않고, 다주택자는 물론 1주택자라도 실거주하지 않으면 장특공제 혜택을 제한해야 한다는 입장도 밝혔다.
장특공제는 부동산을 장기간 보유한 경우 양도차익의 일정 부분을 과세소득에서 빼주는 제도다. 현재 토지·건물은 15년간 최대 30%, 주택은 10년간 최대 40~80%까지 공제해주고 있다.
앞에서 예를 든 강남 아파트에 10년 내내 실거주한 1주택자는 양도세가 양도차익(30억원)의 5%에도 못 미치는 1억5000만원에 불과하다. 2년 정도 거주했다면 4억5000만원, 보유만 했다면 7억5000만원으로 세 부담이 늘어난다. 대부분 장특공제로 인한 세금 차다.
양도세에 장특공제를 적용하는 것은 장기간 보유로 인한 물가상승분을 감안한 측면이 크다. 하지만 이를 어떤 경우에 어떻게 적용할지는 정책적으로 결정할 문제다. 미등기 양도나 다주택자 중과세에 장특공제를 해주지 않는 것도 그런 이유다.
거주 없이 보유만 한 주택의 경우 10년 보유만 해도 40% 공제를 받는다. 토지·건물 등 다른 부동산이 15년 이상 보유해야 최대 30% 공제하는데 주택은 더 우대받고 있다. 국민의 주거권을 보장하기 위해서라면 1세대 1주택 장특공제를 보유 30%, 거주 50%로 조정하거나 일반적인 장특공제 기준인 15년간 30%로 제한할 수 있을 것이다.
아울러 다주택 중과세 재시행과 장특공제 개선을 넘어 부동산 투기를 막을 근본적인 처방이 필요하다. 1세대 1주택 비과세 제도의 개편이 그것이다. 현재 1세대 1주택 비과세는 조정대상지역에만 예외적으로 2년 거주 요건을 두고 있고, 다른 지역에는 보유만 하면 원칙적으로 적용되고 있다.
하지만 1세대 1주택 비과세는 본질적으로 국민 생활에 있어서 신혼부터 노년까지 주거 이전을 위한 사다리를 지원해 국민의 주거권을 보장하기 위한 목적이다. 전세 등 임대 공급을 한다고 해서 비과세 혜택을 주거나, 실거주하지 않고 투자 목적이었다는 것이 최종 확정되었음에도 장특공제를 해주는 등 국가 재정을 희생할 수 없다. 오히려 투기를 부채질하는 것이다.
그러기에 보유만 해도 되는 비과세는 폐지하고 우리 국민이 한 집에서 거주하는 평균 기간인 5~8년을 기준으로 의무거주기간을 설정해 1세대 1주택 제도를 개편하면 집값 폭등을 막고 국민의 주거권 확보에 도움이 될 것이다.
살고 싶어도 부득이하게 거주를 못해 피해를 볼 수 있지 않냐고 우려하는 이도 있다. 이런 경우를 대비해 일시적으로 2주택이 된 경우 1주택과 동일한 혜택을 부여하고, 심지어는 상생 임대주택의 경우, 실제 거주하지 않아도 거주한 것으로 보는 제도까지 만들어 놓았다.
다행히 정부가 시장 논리에 휘둘리지 않고 국민의 주거권 확보에 대한 인식과 정책 방향이 확고한 만큼, 지금이 1세대 1주택 비과세와 장특공제 제도를 국민의 주거권 보장과 세제 합리화 차원에서 재설계할 딱 좋은 시점이다.
정권이 바뀔 때마다 한국의 에너지 정책 방향이 급격히 바뀌면서 과도한 목표 설정과 목표 미달, 목표치 하향 조정이 반복돼 정책의 일관성이 훼손됐다는 분석이 나왔다.
10일 국회미래연구원이 최근 발간한 ‘국내 재생에너지 중심 에너지전환 정책 평가 및 기본계획 수립에의 제언’ 보고서를 보면, 역대 신재생에너지 기본계획은 정부가 하향식으로 양적 목표를 설정하는 데 치중한 결과 목표 달성 실패와 정책 일관성 부재를 반복해 온 것으로 평가됐다. 보고서는 “재생에너지의 기술적·경제적 잠재량을 정밀하게 산정하고, 방법론과 데이터를 투명하게 공개해 정책의 신뢰성과 예측 가능성을 높여야 한다”고 제언했다.
국회는 지난 2월 ‘신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법’(신재생에너지법)을 개정해 수소 등 신에너지와 재생에너지를 법적으로 분리했다. 이에 따라 정부는 기존 제6차 신재생에너지 기본계획 대신 ‘제1차 재생에너지 기술개발 및 이용·보급 기본계획’(제1차 재생에너지 기본계획)을 올해 수립할 예정이다. 이번 보고서는 새 계획 수립에 앞서 기존 정책의 한계를 점검하고 개선 방향을 제시했다.
보고서는 “정권 교체에 따라 에너지 정책 기조가 급격히 전환되면서 정책이 정치적 쟁점으로 고착화했고, 재생에너지와 원자력이 진영 갈등의 상징으로 부각되는 부작용이 나타났다”고 분석했다. 문재인 정부는 재생에너지 확대와 탈석탄·탈원전 정책을 추진하며 2030년 재생에너지 발전 비중 목표를 30.2%로 높였다. 반면 윤석열 정부는 탈원전 정책을 폐기하고 원전 중심의 에너지 믹스를 추진하면서 2030년 재생에너지 목표를 21.6%로 낮췄다.
보고서는 2001년 이후 다섯 차례 수립된 신재생에너지 기본계획에 대해 “목표 달성에 지속적으로 실패했으며, 발전원 간 불균형과 전력망 인프라 부족 등 구조적 한계를 누적해왔다”고 평가했다. 제2차, 제3차, 제5차 계획은 제시한 보급 목표를 달성하지 못했다. 재생에너지 설비가 호남·제주 등 특정 지역에 집중되면서 전력 생산지와 수요지 간 불균형이 심화됐고, 전력 계통의 병목 현상이 유발되기도 했다. 또한 목표 지표와 계획의 구성 틀이 일관되지 않아 계획 간 이행 성과를 체계적으로 비교·분석하기 어렵다는 점도 한계로 꼽혔다.
이재명 정부가 제시한 ‘2030년 재생에너지 설비 100GW 보급’ 목표에 대해서는 “매우 도전적인 목표”라고 평가했다. 보고서는 “2030년까지 목표를 달성하려면 2026년부터 매년 10~12GW 이상의 신규 설비 보급이 필요하지만, 현재 연간 보급 규모는 약 4GW 수준”이라며 “전력망 확충과 전력시장 구조 개혁이 병행돼야 한다”고 진단했다.
보고서는 앞으로 재생에너지 기본계획을 수립할 때 과학적 방법론에 따라 목표를 도출하고, 정책 신뢰도를 위해 관련 데이터를 외부에 투명하게 공개해야 한다고 제언했다. 아울러 이행 성과를 지속적으로 관리할 수 있도록 표준화된 평가 체계를 마련하고, 2~3년 단위의 중간 점검을 의무화할 필요가 있다고 강조했다.

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